[ 건설산업연구원 ] 2018 부동산전망

정책 I 가계부채종합대책과 주거복지 로드맵
2018 부동산전망 I 건설산업연구원

 

 

 

 

[ 출처 : 국토연구원 ]

 

 

 

총량 : 가계부채 증가율 연평균 증가율(8.2%) 수준 이내 유도
수요 : 新DTI 도입, 주택담보대출의 원리금 모두 반영하고 만기제한

내년 1월부터 기존 DTI가 적용되던 수도권과 조정지역 도입
수요 : 부동산임대업자 대출에 대해서도 여신심사 가이드라인 도입하여 임대소득 대비 이자비용 비율 등을

  참고지표로 운영 계획

 

공급 : 주택도시보증공사 중도금대출 보증 요건 축소
내년 1월부터 수도권, 광역시, 세종시의 HUG 중도금대출 보증한도를 기존의 6억에서 5억으로 조정하고 보증비율을

   90%에서 80%로 축소

 

 

 

 

[ 출처 : 국토연구원 ]

 

 

 

 

 新DTI 도입과 부동산임대업자 대출 규제 강화 등은 주택담보대출 2건 이상 보유한 다주택자에게 적용됨에 따라

   주거복지 로드맵발표 이후 종합적 판단 필요

최근 들어 대형건설사 유동성 소폭 악화
KOSPI 건설업(31개사)에 포함된 회사의 유동비율이 2016년 3Q 이후 감소 추세 (자산(유동자산 및 매출채권)은 감소하고,

  부채(유동부채 및 단기차입)은 증가 추이) 잔금 미납 및 지체는 공급자 유동성 악화에 영향 미쳐

잔금 리스크, 매입채무 증가 단기차입 증가로 이어질 듯
7개 건설사, 2015년 이후 매입채무 증가, 2016년 이후 단기차입 증가

금리 상승압박, 수요 위축, 준공 증가 등 하방 압력 커, 상고하저 예상

수도권은 서울과 외곽지역의 온도차, 서울 주거용 부동산 안전자산 인식 강화
기타지방 아파트를 중심으로 하락세, 토지, 단독주택은 강세 지속 다만, 주거복지 로드맵 정책에 따른 변동성 존재

 

 

 

[ 출처 : 국토연구원 ]



 

  

   전세가격은 준공 증가로 전국적 안정세
지방의 역전세 문제 확대될 가능성 존재하나, 매매 전환 수요 위축으로 일부 완충
관망세 확대 및 수요 위축 등으로 기존주택 거래량 감소 불가피

주택가격이 하락하면 거래가 감소한다는 다수의 연구 존재

Stein, 1995; Genesove and Mayer, 2001; Leung and Fung, 2005; Engelhardt, 2003;Selsen, 2003; 허윤경 외, 2008 등
주택가격 하락에 따른 유동성 제약 발생, 소유자의 손실회피 행태 등 원인은 다양하게 설명되며, 선후행성과 시차에 대한

   논의는 여전히 진행 중 주택거래 및 분양 물량 감소는 재정, 서민 경제, 고용 등 국민경제 전반에 영향 커

거래량 감소는 취득세 비중 높은 지방재정에 직접적 악영향
부동산 거래와 연관성이 높은 업종은 전력 수도, 통신 등 기간산업과 대부분 서민들의 경제활동과 연관성이 높은

   서비스산업(건축보수업종, 부동산 중개, 이사업 등)임.

분양 물량 감소 역시, 고용창출 효과가 큰 건축 부문의 규모 감축이며 관련 산업전반의 어려움 및 고용 악화로

   이어질 것으로 예상됨.

 

2년간 전세가격 상승률 빠르게 둔화, 역전세 가능성 확대
역전세(2년 전 전세가격보다 하락) 발생하면 임대인 추가 자금 필요
10월 기준 아파트, 세종(-6.1%), 경북(-4.4%), 충남(-3.5%), 경남(-2.0%), 대구(-1.9%) 역전세 발생
국지적으로 울산 동구(-9.7%), 전북 군산(-0.3%), 전남 나주(-0.9%), 경기 과천(-0.1%)도 발생
매매가격 대비 전세가격 비 하락, 신규 임대인 자기자본 투입 비율 ↑

 

 

 

 

[ 출처 : 국토연구원 ]

 

 

 

   포트폴리오 변화 대응 및 유동성 확보

주택부문 물량 감소로 건설기업의 포트폴리오 변화 대응 필요
최근 3년간 건설시장에서 주거용 비중 40% 상회하였으나, 비중 감소 불가피
전반적 침체와 함께 부문별 비중 변화 불가피하여 조직, 인력 운영 변화 필요

호조기에는 아파트 부문 확대, 침체기에는 틈새 상품 비중 확대
주택경기 호조기에는 비교적 고가상품인 아파트 비중이 증가하나, 침체기에는 틈새상품 비중 확대 및

   상품 형태 다양화 대응 필요

기업은 상품 다각화 측면에서 도시재생, 소규모주택 정비 등 정책적 지원 적극 활용
대규모 준공 이후 잔금 과정에서 유동성 위험 존재함에 따라 자금운영 및 조달 계획에 대한 보수적 접근 필요
일부 사업장의 잔금 지체 상황을 가정한 현금 흐름 계획 재검토
원가절감을 포함한 유동성 확보 위한 적극적 노력 필요 *발췌, 참조 : 건설교통연구원 / 국토연구원

 

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’18년 3월~’18년 5월 전국 아파트 93,358세대 입주 예정

마이홈뉴스 I 2018-02-22

 

국토교통부(장관 김현미)에 따르면, ‘18.3월부터 ’18.5월까지(3개월간) 전국 입주예정아파트는 전년동기(6.6만세대) 대비

40.5% 증가한 93,358세대(‘18.3 ~ ‘18.5월, 조합 물량 포함)로 집계되었으며, 지역별로는 수도권 36,452세대(전년동기대비

106.7% 증가), 지방 56,906세대(16.6% 증가)가 각각 입주하는 것으로 조사되었다.

 

세부 입주물량을 보면, 수도권은 ‘18.3월 서울성동(1,330세대), 김포한강(1,500세대) 등 8,539세대, ’18.4월 구리갈매(1,196세대),

화성동탄2(1,342세대) 등 12,886세대, ‘18.5월 일산고양(1,802세대), 서울답십리동(1,009세대) 등 15,027세대가 입주할 예정이며,

지방은 ‘18.3월 세종시(3,286세대), 포항창포(2,269세대) 등 25,274세대, ’18.4월 부산남구(1,488세대), 대전관저4(954세대) 등

15,736세대, ‘18.5월 천안동남(2,144세대), 김해주촌(1,518세대) 등 15,896세대가 입주할 예정으로 조사되었다.

 

주택 규모별로는 60㎡이하 21,701세대, 60～85㎡ 58,876세대, 85㎡초과 12,781세대로, 85㎡이하 중소형주택이 전체의 86.3%를

차지하여 중소형주택의 입주물량이 많은 것으로 조사되었다.

주체별로는 민간 87,149세대, 공공 6,209세대로 각각 조사되었다.

 

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분양가상한제 피하기 ‘꼼수분양’ 안된다

마이홈뉴스 I 2018-02-21

국토교통부(장관 김현미)는 택지개발지구(공공주택지구 포함) 내 공급된 분양주택용지를 임대주택용지로

사용할 수 있는 범위를 제한하는 ‘택지개발업무처리지침'과 ‘공공주택업무처리지침’ 개정안을 마련하여 2월 22일부터

행정예고를 한다고 밝혔다.

 

현행 택지개발업무지침 등에서는, 택지개발지구(공공주택지구 포함)에 공급된 택지에는 당초의 개발계획에 따라 분양주택

또는 임대주택용지로 사용하는 것을 원칙으로 하고 있으나, 공급된 분양주택용지를 임대주택건설용지로 사용하려는 경우에는

예외적으로 사업계획승인권자의 승인을 얻어 사용할 수 있도록 규정하고 있다.

 

그런데, 최근 일부 건설사가 공공택지에 적용되는 분양가상한제를 회피하기 위하여 이러한 제도를 악용하는 사례가

발생하고 있어, 이를 방지하기 위하여 ‘택지개발업무처리지침’ 등을 개정하는 것이다. 이번 개정안의 주요 내용은 다음과 같다.

분양주택건설용지를 임대주택건설용지로 사용할 수 있는 범위를 제한
(택지개발업무처리지침 제21조제5항, 공공주택업무처리지침 제21조의2제4항)

 

(현행) 공급된 분양주택건설용지를 모든 임대주택 건설용지로 사용

(개선) 공급된 분양주택건설용지를 공공임대주택, 임대의무기간이 8년 이상인 공공지원민간임대주택(기존 기업형임대 포함)

건설용지로 사용하는 경우만 허용

 

국토교통부 관계자는 “이번 제도개선을 통해 건설사가 공공택지에 적용되는 분양가상한제를 회피하기 위해 단기임대주택을

공급하는 것이 차단되어, 분양주택 입주자모집을 기다리고 있는 많은 실수요자들에게 도움이 될 것으로 기대한다.”면서, 개정 지침 시행 전에도 분양가상한제 적용 회피 사례가 재발하지 않도록 지자체에 행정지도를 적극적으로 해나갈 계획이라고 밝혔다.

 

이번 개정안에 대해 의견이 있는 경우에는 2018년 3월 14일까지 우편, 팩스 또는 국토교통부 누리집(http://www.molit.go.kr)

“정보마당/법령정보/입법예고”을 통해 의견을 제출할 수 있다.

* 의견제출처 : 30103 세종특별자치시 도움6로 11 국토교통부 부동산개발정책과
(전화: 044-201-3438, 3436, 팩스: 044-201-5661)
 30103 세종특별자치시 도움6로 11 국토교통부 공공주택정책과
(전화: 044-201-4505, 4508, 팩스: 044-201-5659)